[독후감]세상에서 가장 빨리 99.9% 부자되는 법 "내일의 부"(조던 김장섭 지음)

지은이 소개

김장섭(필명 조던)은 과거 부동산 전업투자자로 경매, 재개발 등의 영역에서 활동한 실전투자자이고, 다음카페인 JD부자연구소(http://cafe.daum.net/jordan777)의 카페장이기도 하다.

나는 40대 초반에 다음카페를 통해 그를 알게 됐고 그의 책 중 "한국의 1,000원짜리 땅부자들"을 읽고 많은 것을 배웠으며, 다음카페는 한 동안 내가 즐겨찼는 온라인 교육장과 같은 곳이었다. 일주일에 1~2번 올라오는 그의 글들을 보며 나의 경제에 관한 지식과 이해도도 급격하게 성장했었다.

이 책은 전체 2권 중 첫번째로 "내일의 부-알파편"이다. 두번째 책은 다음에 읽어보려 한다. 그러나 그의 글들은 지금도 다음카페에서 수시로 업데이트되며, 책도 주기적으로 발행되고 있다. 그러나 이 책만으로도 충분한 설명을 다한, 흔한 말로 "매뉴얼"화 되어있는 그의 주식투자 기법은 "배당성장주+나스닥"조합을 추구하는 내 투자에서 나스닥에 투자한 부분을 언제 매도해야 하는지?에 대한 훌륭한 지침이 될 수 있다. 

 

책 속의 내용 중 기억하고픈 것들...

1. 우리나라 부동산의 미래

우리나라는 디플레이션에 접어들고 있고 초고령화와 저출산의 영향을 한동안 지속되게 될 것이다. 노인빈곤율과 자살율도 문제다. 이런 사회적인 현상으로 우리나라에서 부동산은 한동안은 먹거리가 안 될 것이다.

◎ 지은이가 제시한 월 생활금 200만원을 버는 4가지 방법
    1. 매월 400만 원씩 저축한다.
    2. 죽을 때까지 근로소득으로 번다.
    3. 물가 싼 해외에서 노후를 보낸다.
    4. 50대에 매월 200만 원씩 생활비가 나오는 구조를 만든다.

이 중 가장 바람직한 것은 4번이고 그 중에서도 주식을 고려해야 한다는게 이 책의 저변에 깔려 있다.

한편, 토지, 노동, 자본이 생산의 3요소(생산수단)인데 불멸성, 내재적 가치, 그리고 보유성이라는 특성이 있다. 그런데 아파트, 상가 등은 불멸성이 없다. 재건축이 된다면 썩지 않는 것인데, 우리나라에는 기존의 용적률 한계로 인해 재건축될 아파트가 많지 않으며 상가도 분양가가 너무 올라서 투자해서는 안 될 자산이다. 서울의 부모님 아파트도 재건축이나 리모델링 얘기가 나오면서 가격이 꿈틀대는 상황이 오면 팔고 다른 아파트를 구해야 하는 이유가 여기에 있다.

2. 디플레이션 시대 - 주식의 미래

디플레이션이란 자산 가격이 떨어지는 현상이다. 대표적인 나라가 일본이다. 일본의 디플레이션은 무려 20년째 진행중이고 이제야 다시 조금씩 반등하고 있다.

디플레이션은 생산성 하락이 가장 큰 원인이다. 생산성은 창조적 파괴에 의해 일어난 기업때문에, 그리고 인건비 절감때문에, 이렇게 두가지 요인에 의해 향상되는데, 창조적 파괴는 국가 차원으로 볼 때 미국에서만 가능해 보인다. 결국 해법은 인건비를 낮추는 방법뿐인데, 선진국에서 인건비가 올라가면 생산공장을 인건비가 싼 나라로 옮기던가 아니면 무인공장을 만드는 수밖에 없다. 따라서 선진국들은 생산공장 이전으로 인해 공장 노동자층(중산층)이 사라지고 그 자리를 자영업과 저소득 서비스업이 메운다. 이런 환경 하에서는 숙련된 노동자가 필요한데 저숙련 노동자, 즉 새로 사회생활을 시작하는 청년과 은퇴한 노년층은 필연적으로 실업률이 높을 수밖에 없다. 이러한 실업률의 상승은 결국 소비여력을 떨어뜨리며 내수경기를 위축시키고 자산의 디플레이션을 발생시킨다. 

한편, 주식은 생산성 향상이 일어나는 나라에서만 오른다. 미국과 신흥국(브라질, 멕시코 등)이다. 선진국이라 불리는 영국, 캐나다, 스위스는 2007년에 비해 2019년 5~14% 상승하였지만 스페인, 이탈리아, 벨기에, 프랑스 등은 같은 기간에 7~50% 하락하였고, 중국 상하이 종합지수는 50.5% 하락하였다. 일본은 2007년에 비해 오르기는 했으나 1989년 버블 고점과 비교하면 약 44% 마이너스이고, 우리나라는 오르내림 없이 0%다. 이들 국가에 비해 많이 오른 곳은 당연히 미국과 신흥국이다. 미국의 나스닥지수는 191% 상승하였고 브라질의 보베스파는 41.6%, 멕시코의 S&P/BMV IPC는 29.5% 상승하였다.

유럽지수들의 하락 내지 부진은 자산 디플레이션을 의미한다. 유럽과 일본이 아직도 양적완화와 제로금리를 시행하는 이유가 여기에 있는데, 그럼에도 불구하고 주가는 쉽게 오르지 않고 있다. 우리나라도 유럽과 일본의 경우처럼 디플레이션 상황으로 가고 있는 것이 아닌가 하는 의심이 든다. 여기에 미중무역전쟁으로 중국이 휘청거리고 있는데 이런 중국 리스크까지 우리나라에 영향을 주기에 주가는 오르지 않고 지속적으로 박스권을 형성하거나 오래 투자할수록 더욱 마이너스만 발생할 것이다.

디플레이션 상황 하에서 가치가 있는 자산이 있는 곳은 당연히 미국이고, 그 외에 노동력이 싸서 수출이 잘 되는 베트남, 방글라데시, 인도 등이다. 그런데 이런 신흥국들은 인건비 상승을 상쇄하기 위해 통화가치를 지속적으로 낮추는 정책으로 일괄한다. 따라서 주가가 올라가는 것은 맞으나 환율도 함께 올라간다. 결국 주식투자로 수익을 내봤자 환율로 까먹는다는 말이다. 

가장 좋은 선택은 미국이다. 주가도 올라가고 환율은 떨어질 것이니 말이다.

 

3. 주식 투자 매뉴얼

지은이는 부동산의 시대는 갔고 이제는 주식에 투자해야 한다고 말한다. 그것도 시총이 세계에서 가장 높은 주식을 "세계 1위 주식"이라 하고 그 주식에만 투자하는 것을 말한다. 그리고 그만의 투자 매뉴얼을 제시하고 있다. 미국 나스닥지수를 기초로 한 그의 주식투자 매뉴얼은, "세계 1위 주식"을 매수 및 보유하되 나스닥지수의 일간지수가 전일보다 -3% 이상 하락하게 된다면 여기에 맞게 대응하는 시스템이다. 

◎ 매수
     세계 시가총액 1위 주식은 항상 사도 된다. 1위 주식은 사는 것보다 파는 것이 중요하다. 다만 1위 주식을 사기 좋은 때는 있다.
     ○ VIX 지수가 15 이하일 때
     ○ 1위 주식이 어닝 서프라이즈 했을 때
★ 나스닥 일간지수가 -3% 이상 떴을 때
     ① -3%가 한 번 떴다면: (보유 중인 모든 주식을 팔고) 한 달 기다림. 한 달이 지나도 더 이상 -3%가 안 뜨면 산다.
     ② -3% 이상이 한 달에 4번 떠서 공황일 때: 두 달 기다림. 두 달이 지나도 더 이상 -3%가 안 뜨면 산다.

◎ 매도
    ① 1위와 2위 주식의 순위가 바뀔 때 1위의 반을 팔아 2위와 1위 주식을 동시에 갖고 간다.
    ② 1,2위 차이가 시가총액에서 10% 이상 났을 때는 2위를 팔고 1위 주식만 갖고 간다.
    ③ 나스닥 일간지수가 -3%가 떴을 때는 일단 판다.
    ④ 공황(나스닥 일간지수가 한 달에 -3% 이상이 4번 떴을 때)이 왔을 때는 무조건 판다.

★ 나스닥 일간지수가 -3% 이상 뜨지 않거나 공황이 아니라면 평소에는 주식을 항상 들고 있어야 한다.

 

마무리하며...

세계 경제에 대한 그의 분석과 우리나라 부동산 및 주식시장에 미치는 영향에 대한 서술은 이 책을 읽어 나가는 독자들에게 "논리란 이런거다"는 확신이 들게 한다.

특히나 지은이는 이번 책에서 그가 왜 세계 1위 주식을 투자하는지와 어떻게 투자하는지를 "매뉴얼"로 만든 노력을 피력했다. 책에는 "세계 1위 주식"뿐만 아니라 "어닝 서프라이즈 주식"에 대한 매뉴얼도 있다. 그리고 지은이의 다음카페를 보면 이런 매뉴얼 자체도 여러 번 수정되고 있다.

그러나 나에게는 "나스닥지수가 급락하는 공황상태가 온다면 기존 주식들을 어떻게 할 것인가?"가 중요하기 때문에 위의 매뉴얼 정도라도 이해하고 숙지해서 적용할 수 있기를 바랄 뿐이다.

2024~25년에는 중국과 우리나라의 부동산 문제, 미중무역전쟁, 가자지구 및 우크라이나 전쟁, 북한문제에 더해서 대만문제까지의 지정학적인 요소들, 많은 나라에서의 총선/대선 등 굵직한 이슈들이 있는 상황인데 여기에 미국 국채금리의 하락은 시기의 문제일 뿐이고...공황급의 경기 침체가 와서 나스닥지수가 크게 하락하는 상황이 한 번은 올거 같다. 돌이켜 보면, 2019~20년 코로나 사태가 한 편으로는 기회였는데 나는 그 기회를 잡지 못했었다. 2022년 말부터 2023년 말까지의 상승장에서도 나는 큰 숲을 보지 못해 아쉬웠다.

이번에 공항급의 상황이 온다면, 이번에는, 꼭 텐베거가 될 수 있도록 사전에 준비해야만 할 것이다. 지은이 조던의 매뉴얼이, 그리고 그의 다음카페에서의 글들이 내게도 그런 영감으로 오기를......